AJATUKSIA SIJOITTAMISESTA SYKSYLLÄ 2011

Olen harrastanut sijoittamista jo 10v'n ajan. Minulla on kokemusta useamman tyyppisistä sijoituksista: niin kiinteistöistä kuin erilaisista rahoitusinstrumenteista.

Harrastukseni on tuottanut minulle merkittävää lisätuloa, joskus enemmän ja joskus vähemmän. Ennen kaikkea se on antanut minulle paljon ymmärrystä talouden dynamiikasta ja eri markkinoiden toiminnasta. Haluan jakaa tämän pohjalta ajatuksiani tämänhetkisistä sijoitusmahdollisuuksista.

 

Etsin jatkuvasti uusia mielenkiintoisia sijoituskohteita. Tästä syystä olen aivan viime aikoina tehnyt analyyseja seuraavista sijoituskohteista: osakkeet, asunnot, metsä- ja maatalousmaa sekä jalometallit. Yllättäen olen kuitenkin päätynyt siihen tulokseen, että mikään näistä vaihtoehdoista ei vaikuta erityisen houkuttelevalta tässä tilanteessa.

Tämä on hyvin poikkeuksellinen tilanne, sillä 10v kestäneen sijoitusurani aikana olen aina löytänyt mielestäni ainakin kohtalaisen hyviä sijoituskohteita. Nytkin olen yrittänyt löytää niitä kovalla työllä, mutta valitettavasti olen tullut siihen tulokseen, että näkymät ovat poikkeuksellisen haasteelliset. Kerron alla, miksi näin on.

 

Tällä hetkellä elämme varsin poikkeuksellisessa taloustilanteessa. Elämme aikaa, jolloin maailmantalouden jatkuva kasvu on vakavasti uhattuna. Kyse ei välttämättä ole ainoastaan ohimenevästä lamasta, vaan talouden kasvutrendi on saattanut taittua pysyvästi laskuun.

Tämän taustalla on öljyhuippu, josta voi lukea enemmän esimerkiksi tältä sivustolta.

Toinen poikkeuksellinen tekijä on matala korkotaso, joka on jatkunut läntisessä maailmassa jo vuosia. Itse asiassa tällä hetkellä korot ovat inflaatiota matalampia, mikä merkitsee negatiivista reaalikorkoa.

 

Reaalikorko on sijoittamisen kannalta hyvin tärkeä muuttuja. Silloin, kun reaalikorko on reilusti positiivinen saa suhteellisen riskittömistä pankkitalletuksista mukavaa tuottoa, joten ei välttämättä ole tarvetta sijoittaa riskialttiimpiin instrumentteihin.

Tilanne on toinen, kun reaalikorko on negatiivinen. Tällöin passiivinen sijoittaja menettää jatkuvasti ostovoimaansa, mikä pakottaa sijoittajat etsimään riskialttiimpia kohteita rahoilleen.

 

Käytännössä viimeisen 10v'n aikana on vallinnut joko hyvin matala positiivinen tai peräti negatiivinen reaalikorko. Tämä on toisaalta ajanut sijoittajia etsimään parempaa tuottoa ja toisaalta kannustanut ottamaan lainaa.

Vaikutus on selkeästi nähtävissä asuntojen ja kiinteistöjen hinnoissa, jotka ovat lähes yhtäjaksoisesti nousseet viimeisen 10v'n ajan. Nämä ovat kohteita, joita ostetaan tyypillisesti lainarahalla, joten alhaisen reaalikoron vaikutus näkyy niissä erityisen hyvin. Asuntojen ja kiinteistöjen hinnat ovat nousseet pilviin.

 

Samaan aikaan kun asuntojen hinnat ovat nousseet, ovat osakkeiden hinnat jämähtäneet paikoilleen. Yksittäisissä yhtiöissä on toki tapahtunut kehitystä suuntaan tai toiseen, mutta kehittyneiden maiden indeksit ovat edelleen samalla tasolla, kuin 10v sitten.

Tämän taustalla on pitkälti se seikka, että maailmantalouden kasvu on painottunut kehittyviin talouksiin samalla kun kehittyneet maat ovat polkeneet paikallaan.

 

Jalometallit puolestaan ovat kokeneet melkoisen nousupyrähdyksen kuluneen 10v'n aikana. Taustalla ovat toisaalta historialliset syyt, joiden johdosta metallien hinnat olivat 10v sitten poikkeuksellisen alhaalla, ja toisaalta alhaiset reaalikorot ja talouden yleinen epävarmuus, jotka ovat ajaneet sijoittajat vaihtoehtoisiin sijoituskohteisiin.

Nyt tarkoitukseni on kuitenkin esitellä sijoituskohteiden tämänhetkisiä näkymiä historiallisen kehityksen sijaan. Jalometallien hintakehitystä olen jo tarkastellut aiemmassa artikkelissani, jossa todettiin niiden hinnan olevan hyvin korkea suhteessa tuotantokustannuksiin, mikä tekee jalometalleista erityisen spekulatiivisen sijoituskohteen juuri nyt.

 

Osakkeiden tuottoa tarkasteltaessa kannattaa puolestaan tarkastella maailmantalouden yleistä kehitystä. Karkeasti voidaan ajatella, että osakkeiden tuotto muodostuu maailmantalouden kasvusta sekä osinkotuotosta, jos oletetaan pörssiyhtiöiden osuuden maailmantaloudesta säilyvän vakiona.

Tämä ei tietenkään pidä täysin paikkaansa, mutta yksinkertaisuuden vuoksi tyydymme tähän oletukseen. Moni saattaa ajatella, että osakkeet ovat tällä hetkellä halpoja, sillä niiden hinta vaikuttaa halvalta kun sitä peilaa aikaisempiin tuloksiin. Näin ei kuitenkaan välttämättä ole.

 

Osakkeet ovat kyllä edullisia, mikäli maailmantalous toipuu taantumasta ja jatkaa pysyvällä kasvu-uralla. Tällöin osakkeiden tuotoksi tulisi positiivinen osinkotuotto ja positiivinen reaalinen talouskasvu.

Ajatellaan osinkotuotoksi esimerkiksi 5%a, mikä on tällä hetkellä varsin tyypillinen arvo Helsingin pörssiin listatulle suurelle yhtiölle. Kun tämän päälle lisätään hypoteettinen reaalinen talouskasvu 2%a, päästään jo 7%n vuotuiseen tuottoon. Aika hyvin siis, jos reaalikorko on negatiivinen.

 

Tilanne muuttuu kuitenkin aivan toiseksi, jos reaalitalous sakkaa ja kääntyy öljyhuipusta johtuvalle pysyvälle lasku-uralle. Näissä oloissa mennyt osinkotuotto ei tosiaankaan ole tae tulevasta, vaan voidaan pitää varmana, että osinkoja joudutaan leikkaamaan.

Pidän hyvin mahdollisena, että osinkoja joudutaan leikkaamaan esimerkiksi puoleen, jolloin tyypillisen yhtiön osinkotuotto olisi nykykurssilla 2,5%a. Tässä ei kuitenkaan ole vielä kaikki, vaan pitää ottaa huomioon talouden supistuminen. Jos reaalitalous laskee esimerkiksi 5%a vuodessa, tarkoittaa tämä keskimäärin samansuuruista arvonalenemaa pörssiyhtiöiden arvostuksessa.

Kun ynnätään osinkotuotto ja negatiivisesta talouskasvusta johtuva arvonalenema, saadaan reaalituotoksi näillä oletuksilla -2,5%a.

 

Yllä oleva laskelma selittää, mistä syystä osakkeet saattavat monen mielestä vaikuttaa ”edullisilta.” Sitä ne ovat vain, jos uskoo talouden jatkuvaan kasvuun. Sen sijaan jos taas pitää talouden pulkkamäkeä todennäköisenä, kannattaa ehkä jättää osakesijoitukset väliin.

Jokainen voi itse laskea osakkeiden tuotto-odotusta seuraavalla kaavalla: osakkeiden reaalituotto = tuleva osinkotuotto + reaalinen talouskasvu. Kannattaa muistaa, että kummankaan muuttujan osalta mennyt ei ole tae tulevasta.

 

Asuntojen osalta tilanne on yhtä lailla haasteellinen. Tällä hetkellä uudet asunnot maksavat kasvavilla paikkakunnilla Suomessa selkeästi rakennuskustannuksia enemmän. Esimerkiksi Helsingissä uuden asunnon neliöhinta on tyypillisesti reilu 4000 €'a ilman tontin osuutta hinnasta.

Kuitenkin Oulussa myydään uusia asuntoja merkittävästi halvemmalla: tyypillinen uuden oululaiskaksion hinta on luokkaa 2500 €'a/neliö. Kun voidaan olettaa, että rakennusyhtiöt eivät varmasti rakenna tappiolla sielläkään, voidaan päätellä, että kerrostalon todelliset rakennuskustannukset ovat ehkä noin 2000 €'a/neliö. En usko, että tähän tarvitsee lisätä merkittävää pääkaupunkilisää.

Johtopäätös on siis se, että asunnoissa on monilla paikkakunnilla, mutta erityisesti Helsingissä, merkittävä kupla.

 

Tilanne ei ole yhtään parempi käytetyn asunnon ostajalla. Asunnoillahan on oma tekninen käyttöikänsä, joka saattaa joissain tapauksissa olla vain noin 30 vuotta. Aikoinaan talot suunniteltiin kestämään pidemmän aikaa, mutta etenkin 70-luvulla rakennettiin taloja, joiden käyttöiäksi suunniteltiin vain noin 30-40 vuotta.

Tämä aika alkaa nyt olla ohi ja näihin taloihin onkin tulossa usein sekä putki- että julkisivuremontti. Korjauksien hinta saattaa lähennellä 2000 €'a/neliö, eikä talo korjauksien jälkeenkään ole asumismukavuudeltaan uutta vastaava.

Kuitenkaan useimmat asunnonostajat eivät osaa huomioida piilevää korjausvelkaa, mikä on nostanut käytettyjen asuntojen hinnan kohtuuttoman korkealle.

 

Käsitykseni mukaan ei siis ole mitään mieltä ostaa käytettyä kerrostaloasuntoa, ellei se sitten ole todella 1900-luvun alusta, jolloin talot vielä tehtiin kestämään pitkään. Tässäkin tapauksessa täytyy muistaa laskea, paljonko asunnolla on piilevää korjausvelkaa ja mikä sen kokonaishinnaksi näin ollen tulee.

Uuden asunnon ostaminen on paljon riskittömämpää, sillä siinä ainakin tietää varmasti, paljonko asunto tulee maksamaan.

 

Konkreettisena esimerkkinä olen pohtinut asuntosijoitusta Oulussa, jossa hintataso on Suomen kasvukeskuksista edullisin, eli uudisasuntoja saa suunnilleen rakentamiskustannuksien plus kohtuullisen katteen hinnalla.

Yksiön tai kaksion vuokratuotoksi tulee vastikkeen maksamisen jälkeen noin 5%a. Tämä ei kuitenkaan jää kokonaan sijoittajan tuotoksi, vaan on otettava huomioon myös asunnon kuluminen, korjausvelan kertyminen sekä väistämättä tulevat tyhjät kuukaudet.

 

Arvioni mukaan nämä alentavat vuokratuottoa 2%a vuodessa, jolloin tuotoksi jää 3%a vuodessa. Lisäksi päälle tulee vielä asunnon arvonmuutos, joka voi olla positiivinen tai negatiivinen. Sijoittaja joutuu siis ottamaan aikamoista riskiä ainoastaan 3%n tuoton takia.

Lisäksi pelkään pahoin, että Oulun antelias kaavoituspolitiikka, joka on mahdollistanut asuntojen hintojen pysymisen kohtuullisena, takaa myös sen, etteivät asuntojen hinnat tule kohoamaan merkittävästi rakennuskustannuksien yläpuolelle. Näin ollen sijoittajalle jää lähinnä se riski, että asuntojen hinnat putoavat.

 

Löytyisikö parempaa tuottoa sitten esimerkiksi maa- tai metsätalousmaasta? Valitettavasti alhainen korkotaso on johtanut molempien hinnan nousemisen pilviin. Pellosta maksetaan parhailla viljelyalueilla jo pitkälti yli 10ooo €'a/hehtaari (keskihinta Varsinais-Suomessa oli 10980 €/hehtaari vuonna 2010), mikä siis johtuu pitkälti paitsi alhaisista koroista mutta myös Suomen anteliaasta maataloustukipolitiikasta.

Metsätaloudessa tukia ei ole jaossa niin paljoa, mutta myös metsätalousmaan hinta on noussut pilviin.

Suomessa on yleisesti käytössä niin kutsuttu summa-arvomenetelmä metsätilojen ”reilun” hinnan arviontiin. Tällä hetkellä tilanne on se, että metsätilojen hinnat ovat jo vuosia olleet merkittävästi kalliimpia, kuin mitä niiden ”reilu” arvo olisi summa-arvomenetelmän mukaan.

 

Olen pyörittänyt erilaisia laskelmia metsäsijoittamisen näkökulmasta ja päätynyt siihen, että tällä hetkellä metsään sijoittava voi odottaa saavansa sijoitukselleen noin 3%n tuoton, mikäli ostettavalla tilalla ei ole muuta kuin metsätaloudellista arvoa.

Tämä tuotto on muuten yllättäen samaa suuruusluokkaa, kuin mitä uudisasuntoon sijoittamalla voi saada.

 

Täytyy kuitenkin muistaa, että niin metsä- kuin asuntosijoitukseen liittyy riski sijoituskohteen hinnanmuutoksesta. Muutos voi olla niin positiivinen kuin negatiivinenkin.

Koska näiden sijoituskohteiden varsinainen tuotto on kuitenkin niin pieni, muodostuu suurin osa sijoittajan voitosta (tai tappiosta) sijoituskohteen hinnan muutoksesta. TÄMÄ PUOLESTAAN MERKITSEE, ETTÄ NÄMÄ SIJOITUSKOHTEET OVAT LUONTEELTAAN SPEKULATIIVISIA.

 

Valitettavasti olen sijoituskohteita analysoidessani tullut siihen tulokseen, että niin jalometallit, osakkeet, asunnot samoin kuin maa- ja metsätalousmaa ovat kaikki spekulatiivisia sijoituksia tällä hetkellä. Niiden kaikkien odotettavissa oleva tuotto-odotus on hyvin pieni, mikä saa sijoittajan pistämään toivonsa siihen, että sijoituskohteen hinta nousisi.

Tämä kuitenkin vaatii sitä, että löytyy yhä uusia sijoittajia, jotka ovat valmiita maksamaan sijoituskohteista vielä enemmän.

 

Johtopäätökseni on, että kaikissa omaisuusluokissa on tällä hetkellä mitä todennäköisimmin massiivinen spekulatiivinen kupla, joka odottaa puhkeamistaan. Tuottoprosentit ovat jo nyt äärimmäisen pieniä ja mikäli omaisuusarvot jatkaisivat kohoamistaan pienenisivät tuottoprosentit entisestään.

Oikeastaan ainut mikä voisi enää korottaa omaisuusarvoja olisi massiivinen inflaatio ja yleinen palkkatason nousu, joka mahdollistaisi esimerkiksi entistä suurempien asuntolainojen ottamisen. Tähän pitäisi vielä yhdistyä negatiivinen reaalikorko, jotta säästöjä ei kannattaisi pitää pankkitileillä.

En usko, että nykyisessä tilanteessa saadaan aikaan nousevien palkkojen, korkean inflaation ja matalan reaalikoron yhdistelmä. Näin ollen kuplan täytyy puhjeta varsin pian.

 

Minulle itselleni on ollut vaikea myöntää, että en pysty perustelemaan sijoitusta mihinkään omaisuusluokkaan. Onhan minulla sijoituskokemusta jo noin 10v'n ajalta ja olen pärjännyt hyvin vaihtelevissa taloustilanteissa. Nyt uskon kuitenkin, että vallitsee poikkeuksellisesti tilanne, jossa paras vaihtoehto on pitää rahansa käteisenä.

Olen varma siitä, että tulevaisuudessa on taas aika, jolloin kannattaa sijoittaa. Tämä aika koittaa silloin, kun sijoituksista on taas saatavissa järkevän suuruista tuottoa, eikä sijoittajan tuotto-odotus perustu spekulaatioihin sijoituskohteen hinnan noususta.

 

nimim. Kelontekijä

 


 

Kommentti: Jälleen miettimistä herättävä teksti. Monelle osakesijoittamista käsittelevässä osiossa mainittu -5%n talouden supistuminen vuosittain kuulostaa varmasti hurjalta. Tai ainakin epätodennäköiseltä - ellei peräti mahdottomalta hyväksyä.

Tilastokeskuksen sivuilta voi vilkaista vähän historiaa. Kannattaa huomata, että Suomen riippuvuus viennistä on kasvanut vuosien saatossa - ja tuorein luku (2009) heijastelee tilannetta hyvin kun verrataan 1990-luvun alun "kehitykseen".

Myös Ebolakani'lla oli tuore teksti missä vertailtiin vuosien 1991 ja 2009 talouslukuja - sielläkin hyppää silmille ulkomaan kaupan vaikutusten raju kasvu.

 

Kelontekijän tekstistä hyppää hyvin esiin tuo "mennyt ei ole tae tulevaisuudesta". Sitä kannattaakin pohtia monen asian yhteydessä.

 


10.10.2011 10:09 |